Impuestos sobre la compra de una vivienda en Portugal: Guía 2026

Comprar casa en Portugal tiene costes fiscales que deben entrar en el presupuesto desde el principio. Además del precio del inmueble, hay impuestos que pagar antes de la escritura, impuestos anuales durante la posesión e impuestos sobre las eventuales ganancias en la venta. Conocer estos importes con antelación evita sorpresas y permite planificar mejor la decisión de compra.

Esta guía cubre los principales impuestos aplicables en 2026 a compradores internacionales e inversores que adquieren un inmueble en Portugal.

IMT — Impuesto Municipal sobre las Transmisiones Onerosas de Inmuebles

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es el impuesto más significativo en la compra de un inmueble. Se paga al Estado antes de la escritura y grava el valor declarado en la escritura o el Valor Patrimonial Tributario (VPT) — el que sea más elevado.

En 2026, los tramos del IMT se actualizaron un 2 % respecto a 2025, con exención general para vivienda propia y permanente hasta 106.346 € en el Continente.

Los tipos varían entre el 2 % y el 8 % para vivienda propia y permanente, según el tramo. Para valores superiores a 1.150.853 €, se aplica un tipo único del 7,5 %. Para segunda vivienda, alquiler o inversión, los tipos son ligeramente superiores y el primer tramo ya no está exento.

Para inmuebles comerciales y terrenos edificables, el tipo fijo es del 6,5 %. Para inmuebles rústicos, 5 %. Las entidades con domicilio fiscal en un paraíso fiscal pagan un tipo fijo del 10 %.

IMT Jovem (Presupuesto del Estado 2026): los jóvenes de 35 años o menos que compren su primera vivienda propia y permanente se benefician de una exención total de IMT, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y aranceles para inmuebles hasta 330.539 €. Para inmuebles entre 330.539 € y 660.982 €, la exención es parcial — solo se paga sobre la diferencia por encima de los 330.539 €, al tipo del 8 %. Por encima de 660.982 €, se aplican las tablas normales.

Atención a los compradores no residentes: está previsto que entre en vigor, a partir del 1 de septiembre de 2026, un tipo fijo de IMT del 7,5 % para no residentes fiscales en la compra de vivienda. Quienes se conviertan en residentes fiscales en Portugal en los dos años siguientes, o alquilen el inmueble a renta moderada, podrán tener derecho a reembolso. Este punto debe confirmarse con apoyo jurídico especializado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — 0,8 %

En la compra de cualquier inmueble en Portugal existe además el Imposto do Selo (equivalente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que corresponde al 0,8 % del valor de adquisición. No hay tramos ni exenciones generales — es un tipo fijo aplicado a todos los compradores, salvo en el caso del IMT Jovem, donde también está exento para inmuebles hasta 330.539 €.

Ejemplo práctico: en un inmueble de 500.000 €, el Imposto do Selo corresponde a 4.000 €.

Tanto el IMT como el Imposto do Selo deben pagarse antes de la escritura. Sin justificante de pago, la escritura no puede realizarse.

Otros costes de formalización

Además de los impuestos, hay costes de formalización que considerar:

Escritura (notario): entre 600 € y 1.500 € aproximadamente, según el valor del inmueble y el notario elegido.

Registro de la propiedad: en la Conservatória do Registo Predial, normalmente entre 250 € y 500 €.

Estos importes no son impuestos, pero son costes obligatorios y deben entrar en la estimación total de los costes de adquisición.

IMI — Impuesto Municipal sobre Inmuebles

El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) es el impuesto anual que pagan todos los propietarios de inmuebles en Portugal — residentes y no residentes. Grava el Valor Patrimonial Tributario (VPT) del inmueble, que consta en el registro catastral y puede diferir del valor de mercado.

El tipo lo fija anualmente cada municipio, dentro de un intervalo legal del 0,30 % al 0,45 % para inmuebles urbanos.

En 2026, la mayoría de los municipios portugueses — más de 200 — aplican el tipo mínimo del 0,30 %. Algunos valores relevantes para los mercados donde trabajo: Lisboa: 0,30 % · Oporto: 0,324 % · Cascais: 0,35 % · Oeiras: 0,45 % (subió del tipo mínimo al máximo en 2026) · Faro: 0,30 % · Loulé: 0,30 %

El IMI se paga una vez al año, normalmente entre abril y noviembre, pudiendo fraccionarse en función del valor. El aviso de cobro llega por correo o a través del Portal das Finanças.

Exención temporal de IMI: los inmuebles adquiridos como vivienda propia y permanente con un VPT de hasta 125.000 €, y cuya unidad familiar tenga un ingreso bruto anual inferior a 153.300 €, pueden beneficiarse de una exención temporal de IMI durante tres años. Esta exención debe solicitarse y puede usarse un máximo de dos veces a lo largo de la vida fiscal del contribuyente.

AIMI — Adicional al IMI

El AIMI (Adicional ao IMI) es un impuesto adicional anual que grava las carteras inmobiliarias de mayor valor. Se aplica al valor patrimonial tributario total de los inmuebles residenciales que se poseen en Portugal, con las siguientes reglas en 2026:

Las personas físicas tienen una deducción de 600.000 € (o 1.200.000 € para parejas en régimen de tributación conjunta). Por encima de ese valor, se aplica un tipo del 0,7 % hasta 1.000.000 €, y del 1 % por encima de ese importe.

Las sociedades y otras entidades que posean inmuebles residenciales no se benefician de la deducción — pagan AIMI sobre el valor total, lo que hace que invertir a través de estructuras empresariales sea significativamente más costoso en términos fiscales.

El aviso de cobro del AIMI se emite hasta finales de agosto, con pago hasta finales de septiembre.

Plusvalías en la venta de un inmueble

Cuando se vende un inmueble en Portugal con ganancia respecto al precio de compra, esa ganancia puede estar sujeta al impuesto sobre plusvalías.

La plusvalía se calcula sobre la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, deducidos los costes de compra (IMT, Imposto do Selo, escritura, registro) y de las obras realizadas con factura. Por eso es importante guardar todas las facturas de adquisición y de obras.

Para los residentes fiscales en Portugal, las plusvalías inmobiliarias se integran en el IRS (IRPF) y se gravan a tipos progresivos, con posibilidad de exclusión parcial si el importe se reinvierte en vivienda propia y permanente. Para los no residentes, el tipo es generalmente del 28 % sobre la totalidad de la plusvalía.

La regla de tiempo mínimo como vivienda propia y permanente a efectos de exclusión de plusvalías se redujo a 12 meses para las ventas realizadas desde 2024.

Qué significa esto en la práctica

En un inmueble de 800.000 € adquirido como segunda residencia o inversión, los costes fiscales en la compra en 2026 incluyen el IMT (calculado por los tramos progresivos) más el Imposto do Selo del 0,8 %. A título indicativo, el total de impuestos de adquisición para este valor puede rondar los 50.000–60.000 €, según la finalidad y el perfil del comprador. Esta estimación debe confirmarse con un contable o abogado especializado antes de la decisión de compra.

Además de la compra, hay que prever el IMI anual basado en el VPT del inmueble, y eventualmente el AIMI si la cartera total supera los 600.000 € en VPT.

Cómo puedo ayudar

No soy contable ni abogada fiscal. Pero acompaño a compradores internacionales en Portugal y sé cómo estos costes encajan en la decisión de compra — y lo derivo a especialistas fiscales y jurídicos de confianza para cada situación.

Si está analizando la compra de un inmueble en Lisboa, Cascais, Oporto o el Algarve, hable conmigo. Le ayudo a entender el coste total real de la operación, no solo el precio del inmueble.

Fuentes: Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), Oficio Circular n.º 40129/2026, Presupuesto del Estado 2026 — Ley n.º 24/2025, Portal das Finanças, idealista/news, Doutor Finanças, Guía Fiscal PwC 2026.