Vivre et investir à Cascais
Cascais possède une élégance tout à fait unique. Ce n'est pas Lisbonne avec une plage : c'est une ville résidentielle, côtière et haut de gamme, dotée de sa propre identité, où la vie se déroule entre la mer, le centre historique, la promenade, la plage de Guincho, les jardins, les musées et le port de plaisance, à quelques kilomètres seulement de la capitale.
Cascais en nombre
Cascais est une commune côtière résidentielle bien établie et de plus en plus cosmopolite. Selon Pordata, à partir des données de l'INE (Institut national de la statistique), la commune comptait environ 222 000 habitants en 2024. Entre 2021 et 2024, la population a augmenté d'environ 4 %, principalement en raison d'un solde migratoire positif. La densité de population est d'environ 2 300 habitants par km², ce qui en fait l'une des plus élevées du pays.
La demande internationale joue un rôle très important. Selon l'AIMA, plus de 56 000 ressortissants étrangers résident dans la commune, ce qui place Cascais parmi les communes portugaises comptant le plus grand nombre de résidents internationaux.
Ces chiffres permettent de comprendre la pression sur le marché immobilier à Cascais : forte attractivité résidentielle, offre limitée dans les zones les plus prisées et demande constante pour des biens immobiliers bien situés et de caractère.
Sources : Pordata/INE et AIMA, 2024.
Le marché immobilier de Cascais
Le marché immobilier de Cascais est l'un des plus prisés de la région métropolitaine de Lisbonne. Selon idealista/data, le prix moyen demandé dans la commune avoisine les 5 700 €/m². Toutefois, cette moyenne n'est qu'un point de départ : Cascais n'est pas un marché unique.
Par commune, le prix au mètre carré se situe autour de 6 900 €/m² à Cascais et Estoril, autour de 5 300 €/m² à Carcavelos et Parede, autour de 4 700 €/m² à Alcabideche et autour de 4 000 €/m² à São Domingos de Rana. Au sein d'une même commune, le prix varie considérablement en fonction de la proximité de la mer, de la gare, de la vue, de la qualité du bâtiment, du terrain et de l'intimité. Par conséquent, bien acheter à Cascais ne se limite pas à regarder la moyenne : un bon investissement allie emplacement, qualité, potentiel d'utilisation et facilité de revente.
Le marché haut de gamme
Dans le segment haut de gamme, Cascais se distingue nettement. Des quartiers comme Quinta da Marinha, Gandarinha, Costa da Guia, le centre de Cascais, Monte Estoril et Estoril affichent des prix bien supérieurs à la moyenne, notamment pour les villas avec terrain, vue, piscine, intimité, architecture design et proximité de la mer ou des terrains de golf.
Quinta da Marinha est le quartier le plus prisé de Cascais. Selon des sources spécialisées dans l'immobilier de luxe, les propriétés s'y vendent entre 6 500 et 10 500 euros le mètre carré. Les prix débutent généralement à 3 millions d'euros et dépassent fréquemment les 15 millions d'euros pour les biens d'exception, les demeures de prestige signées par des architectes de renom atteignant des sommets encore plus élevés. Cascais compte même des propriétés d'une valeur de 25 à 30 millions d'euros, parmi les plus exclusives du Portugal.
Sources : idealista/data et sources spécialisées dans l'immobilier de luxe, 2026.
Où vivre à Cascais — quartiers et modes de vie
Chaque quartier de Cascais possède son propre caractère. Le choix idéal dépend de votre objectif : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, maison avec terrain, ou privilégier la proximité de la mer, de la gare ou de la nature.
Le centre-ville de Cascais et Gandarinha — le cœur urbain en bord de mer.
Le centre de Cascais est le cœur de la ville : rues piétonnes, boutiques, restaurants, port de plaisance, plages urbaines, musées et jardins, au sein d’une vie quotidienne intimement liée à la mer. Gandarinha, jouxtant le parc Maréchal Carmona et le port de plaisance, offre un caractère encore plus résidentiel et exclusif, avec une offre limitée et très prisée. Pour ceux qui souhaitent vivre une expérience urbaine sans se couper de la mer, ces quartiers figurent parmi les plus attractifs de la commune.
Estoril et Monte Estoril — élégance classique
Estoril et Monte Estoril possèdent un charme plus classique : avenues arborées, immeubles d’époque, appartements spacieux, hôtels historiques et liaisons ferroviaires vers Lisbonne et Cascais. Monte Estoril, en particulier, offre une atmosphère élégante et paisible, avec de belles vues depuis certains endroits et la proximité de la digue.
Quinta da Marinha, Guia, Birre et Areia — le style de vie
C'est le quartier de Cascais le plus associé à l'immobilier : terrains, jardins, piscines, intimité et proximité de la plage de Guincho, des golfs et du Parc Naturel. Quinta da Marinha est l'adresse de prestige par excellence : un complexe résidentiel avec golf, sécurité et une clientèle résolument internationale. Birre, juste à côté, offre le même cadre naturel et la même proximité avec les écoles internationales, mais sans les infrastructures touristiques, ce qui en fait un lieu très prisé des familles souhaitant s'y installer.
Carcavelos et Parede — la ligne pratique et urbaine
Carcavelos et Parede s'adressent à ceux qui aiment la mobilité, avec un accès facile aux trains, à la plage, aux commerces et aux services. Plus fonctionnels et urbains, avec une demande soutenue : Carcavelos bénéficie d'une excellente desserte par la plage et le train ; Parede offre un cadre de vie plus local et résidentiel.
Alcabideche, Malveira da Serra et le parc naturel — espace et nature
Ces zones offrent un cadre de vie plus spacieux, axé sur la nature et l'intimité, idéal pour ceux qui recherchent une maison, un terrain ou la proximité de Guincho et des montagnes. En contrepartie d'une plus grande dépendance à la voiture, elles offrent une qualité de vie exceptionnelle, nichée entre mer et montagne.
São Domingos de Rana — l'option la plus pratique
Ce quartier, plus fonctionnel et résidentiel, propose des prix plus abordables que les zones côtières. Il convient parfaitement à ceux qui souhaitent s'installer dans la commune de manière pragmatique, avec un apport initial réduit.
Choisir le bon quartier à Cascais est l'une des décisions les plus importantes lors de l'achat d'un bien immobilier : il ne s'agit pas seulement du prix, mais aussi de comprendre à quoi ressemble la vie là-bas et de savoir si cette adresse correspond à vos objectifs de vie ou à votre investissement.
Se déplacer à Cascais
À Cascais, choisir un quartier, c'est aussi choisir son mode de vie. La proximité de la gare, la distance de la mer, l'accès à l'autoroute A5 et la dépendance à la voiture sont autant d'éléments à prendre en compte dès le départ dans la décision d'achat.
MobiCascais est le système de mobilité intégré de la commune, regroupant transports en commun, vélos et stationnement sur une plateforme unique afin de promouvoir les transports publics et les mobilités douces. Pour les habitants proches de la gare, Cascais offre une liaison pratique avec Lisbonne ; pour ceux qui vivent à Quinta da Marinha, Birre, Areia ou Malveira da Serra, la voiture reste généralement indispensable.
Avant d'acheter, il est donc judicieux de tester les trajets en conditions réelles : domicile-gare, domicile-Lisbonne, domicile-plage, domicile-supermarché, domicile-aéroport. Un emplacement idéal sur la carte peut s'avérer moins pratique au quotidien s'il ne correspond pas aux habitudes de vie des futurs occupants.
Quel est le coût de la vie à Cascais ?
Cascais est l'un des marchés locatifs les plus chers de la région métropolitaine de Lisbonne. Selon idealista/data, le loyer dans la commune avoisine les 20 €/m². À l'échelle du quartier, il est d'environ 22 €/m² à Cascais et Estoril, 20 €/m² à Carcavelos et Parede, 17 €/m² à Alcabideche et 15 €/m² à São Domingos de Rana.
En pratique, un appartement d'une chambre (T1) se loue généralement entre 1 100 et 1 300 € par mois dans les quartiers ou les immeubles plus modestes, et entre 1 500 et 1 600 € par mois dans les quartiers centraux ou rénovés. Dans les quartiers huppés — le centre de Cascais, Estoril, Monte Estoril, Guia, ou les appartements avec vue sur mer —, un T1 peut facilement dépasser les 2 000 € par mois.
Pour ceux qui déménagent, la location peut être un bon moyen de découvrir le quartier avant d'acheter. Pour les investisseurs, les prix des loyers permettent d'évaluer la demande, mais toute analyse doit prendre en compte les charges de copropriété, l'entretien, les taxes, le taux de vacance locative, le financement et la stratégie de sortie.
Valeurs de référence : idealista/data, 2026. Elles varient selon la zone, le bien et le style de vie.
Nature à Cascais — Guincho, Parc Naturel et Côte Atlantique
La nature est l'une des principales raisons de vivre à Cascais. À quelques minutes du centre, la commune s'ouvre sur Guincho, les dunes de Cresmina, Boca do Inferno, les montagnes et le parc naturel de Sintra-Cascais.
Créé en 1994, le Parc Naturel de Sintra-Cascais s'étend sur environ 14 500 hectares et abrite plus de 200 espèces de vertébrés, nichées entre montagnes, falaises et littoral atlantique. Guincho est l'emblème de ce Cascais atlantique : une longue plage, prisée des surfeurs, véliplanchistes et kitesurfeurs, délimitée par le système dunaire de Guincho-Cresmina. La piste cyclable de Cascais, longue d'environ 16 km, relie Guincho, Areia et la digue, en passant par Boca do Inferno, le fort São Jorge de Oitavos et le phare de Guia.
Vivre à Cascais, c'est pouvoir terminer la journée au bord de la mer, flâner sur la promenade ou rejoindre Guincho à vélo en quelques minutes. C'est là une différence essentielle par rapport à Lisbonne : la nature n'est pas qu'un décor, elle fait partie intégrante du quotidien.
Sources : Conseil municipal de Cascais et Cascais 360º.
Culture et vie quotidienne — Paula Rego, musées et centre historique
Cascais ne se résume pas à sa plage. La commune possède une vie culturelle riche, intimement liée à l'art, à la mer, à l'architecture et à la mémoire de la ville. La Maison des Histoires Paula Rego est l'un de ses lieux culturels les plus importants : en 2006, Paula Rego a choisi Cascais pour y construire « sa » Maison des Histoires, conçue par l'architecte Eduardo Souto de Moura, lauréat du prix Pritzker. Ce lieu réunit environ 750 m² d'espace d'exposition, une cafétéria, une librairie et un auditorium de 200 places.
Le réseau de musées comprend également le musée-bibliothèque Condes de Castro Guimarães, le musée maritime King D. Carlos, la Casa de Santa Maria, le musée du phare de Santa Marta, le musée de la musique portugaise, le fort São Jorge de Oitavos et l'espace mémoire de l'exil, un complexe englobant l'art, l'archéologie, l'ethnologie maritime, la musique et l'histoire militaire.
Au quotidien, Cascais allie un centre historique, un port de plaisance, des plages urbaines, des restaurants, des marchés et une vie nocturne animée, offrant un équilibre rare entre ville côtière et commune huppée : une vie trépidante toute l’année, mais à un rythme plus tranquille qu’à Lisbonne. Un détail apprécié des habitants : le dimanche matin, le marché et la promenade menant à Estoril comptent parmi les meilleurs endroits pour s’imprégner de l’atmosphère unique de Cascais.
Envisagez-vous de déménager, d'acheter ou d'investir à Cascais ?
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Je suis Ana María Arizabaleta, conseillère immobilière chez Coldwell Banker. Que vous souhaitiez acheter une maison à Cascais, vivre à Estoril, investir dans l'immobilier de prestige ou trouver une villa à Quinta da Marinha, je vous accompagnerai de A à Z, en vous fournissant des données fiables, une analyse de marché approfondie et un accès privilégié à des biens sélectionnés, y compris des propriétés hors marché lorsqu'elles sont disponibles.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter une maison à Cascais ?
Oui. Un acheteur étranger peut acquérir un bien immobilier au Portugal, même sans y résider. En pratique, l'obtention d'un NIF (numéro d'identification fiscale portugais) est l'une des premières démarches, car ce numéro est indispensable pour la signature des contrats, l'ouverture de comptes bancaires et le règlement des obligations fiscales.
Combien coûte un mètre carré à Cascais ?
Le prix moyen demandé dans la commune est d'environ 5 700 €/m², selon idealista/data. À Cascais et Estoril, il se situe autour de 6 900 €/m², et dans le segment haut de gamme, comme à Quinta da Marinha, les maisons peuvent atteindre des prix nettement supérieurs.
Quels sont les quartiers les plus huppés de Cascais ?
Quinta da Marinha est le lieu de prédilection, suivie de Gandarinha, Monte Estoril, Costa da Guia, Guia et Birre — des zones associées à des maisons avec terrains, à l'intimité, à la proximité de la mer ou des terrains de golf et à un profil résolument international.
Combien coûte la location d'un logement à Cascais ?
Le loyer dans la commune est d'environ 20 €/m², avec des variations selon le quartier. Un appartement d'une chambre peut coûter entre 1 100 € et 1 300 € par mois dans les quartiers plus modestes et dépasser 2 000 € par mois dans les quartiers huppés ou ceux offrant une vue sur mer.
Investir à Cascais est-il judicieux ?
Cascais peut s'avérer attrayante en raison de sa demande internationale constante, de l'offre limitée dans les quartiers les plus prisés et de sa qualité de vie. Toutefois, la décision dépend du budget, des objectifs, de l'horizon temporel, de la fiscalité, de l'état du bien et de la stratégie de sortie, et ne doit pas être prise sans une analyse personnalisée.
Ai-je besoin d'un numéro d'identification fiscale (NIF) pour acheter une maison à Cascais ?
Oui. Un NIF (Numéro d'Identification Fiscale Portugais) est indispensable pour acheter un bien immobilier au Portugal, ouvrir un compte bancaire ou signer un acte notarié. Il peut être obtenu par les citoyens étrangers, qu'ils soient résidents ou non. C'est presque toujours la première étape du processus, et j'accompagne mes clients à cette étape grâce à des partenaires spécialisés.
Quel est le meilleur quartier de Cascais pour les familles ?
Tout dépend du mode de vie, mais Quinta da Marinha, Birre, Estoril et Monte Estoril figurent parmi les quartiers les plus prisés des familles en raison de leur proximité avec les écoles internationales, les espaces verts, la plage et un cadre de vie résidentiel sûr. Carcavelos et Parede sont également très appréciés pour leur accès facile à la plage et à la gare.
Cascais est-elle une ville où il fait bon vivre toute l'année ?
Oui. Contrairement aux destinations exclusivement saisonnières, Cascais conserve un commerce actif, des écoles et des services tout au long de l'année, notamment dans le centre, à Estoril et à Carcavelos, ce qui en fait un lieu idéal pour une résidence principale ou secondaire.
Combien de temps dure le processus d'achat à Cascais ?
Cela dépend des cas, mais il faut généralement compter en moyenne entre un et trois mois entre l'acceptation de l'offre et la signature de l'acte authentique, incluant l'obtention du numéro d'identification fiscale (NIF), l'ouverture d'un compte bancaire, la vérification des documents et, le cas échéant, le déblocage du prêt. Je supervise l'intégralité du processus, du début à la fin, jusqu'à la remise des clés.
