ACHETER UNE MAISON AU PORTUGAL
le guide pour les étrangers
Acheter une maison au Portugal en tant qu'étranger est plus simple qu'il n'y paraît : aucune restriction de nationalité n'est imposée et un NIF (numéro d'identification fiscale) suffit pour entamer les démarches. Ce qui fait toute la différence, ce n'est pas la bureaucratie en elle-même, mais le fait d'être accompagné par une personne qui connaît le marché, parle votre langue et prend en charge chaque étape. Je suis Ana María Arizabaleta, conseillère immobilière chez Coldwell Banker, et j'accompagne les acheteurs internationaux tout au long du processus, de la première question à la remise des clés.
Cette page rassemble les informations essentielles : l’état actuel du marché, les options de logement disponibles, le coût réel d’un achat immobilier et le déroulement du processus. Et, à chaque étape, des conseils pour vous simplifier la tâche.
Le Portugal pour ceux qui déménagent et recherchent une meilleure qualité de vie.
Le Portugal est devenu l'une des destinations européennes privilégiées par ceux qui aspirent à un nouveau départ, à une retraite paisible ou tout simplement à une vie meilleure. Les raisons invoquées par mes interlocuteurs sont unanimes : la sécurité – le pays figure régulièrement parmi les plus paisibles au monde –, un climat doux la majeure partie de l'année, une communauté internationale en pleine expansion et un coût de la vie plus abordable que dans d'autres capitales européennes.
À cela s'ajoute le système de santé (avec le NHS public et un large éventail d'options privées), les écoles internationales, notamment dans les zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto, et une qualité de vie difficile à égaler : villes balnéaires, gastronomie renommée et un rythme de vie plus humain.
Comment je vous accompagne : déménager dans un autre pays soulève toujours les mêmes questions pratiques : où vivre, quelles régions conviennent à votre famille, comment se déroule la vie quotidienne. Je connais la région et vous aide à faire un choix éclairé, en allant au-delà des simples annonces.
ACHETER UNE MAISON AU PORTUGAL
Qui peut se permettre de l'acheter et de quoi a-t-il besoin ?
Toute personne peut acquérir un bien immobilier au Portugal, quelle que soit sa nationalité ou son lieu de résidence. La seule formalité administrative requise est la possession d'un NIF (numéro d'identification fiscale).
Voici le premier avantage de travailler avec moi : grâce à un partenariat spécialisé, je peux vous guider vers une solution efficace, sécurisée et rapide pour obtenir votre NIF (numéro d'identification fiscale), sans perte de temps ni complications administratives inutiles. Si vous souhaitez commencer, contactez-moi et je vous accompagnerai.
Le processus d'achat, étape par étape.
La procédure au Portugal est claire une fois qu'on l'a comprise. Voici les étapes :
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L'obtention de votre NIF (numéro d'identification fiscale) est la première étape. (Je vous guiderai sur la manière de l'obtenir rapidement et en toute sécurité.)
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Ouvrir un compte bancaire au Portugal — c’est possible à distance grâce à ce même partenariat, avant même d’arriver dans le pays.
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Financement , si nécessaire — les non-résidents ont souvent accès à un crédit pouvant atteindre 60 à 70 % de la valeur du bien.
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Contrat préliminaire d'achat et de vente (CPCV) — avec un acompte, établit les conditions avant la signature de l'acte.
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Acte de propriété et enregistrement — officialisent l'achat et enregistrent la propriété à votre nom.
Du début à la fin, le processus prend généralement entre 1 et 3 mois.
Quels sont les coûts à prendre en compte, en plus du prix ?
Outre la valeur du bien, il est conseillé de prévoir un budget pour les taxes et les dépenses liées à l'achat :
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L’IMT (taxe municipale sur les mutations immobilières) représente le poste de dépense le plus important. Elle est progressive ; dans les tranches les plus élevées, le taux effectif peut atteindre 6 à 7,5 %.
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Droit de timbre : 0,8 % fixe sur la valeur de l’acte.
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Frais d'inscription et de notaire : environ 1 à 2 % du prix.
L'IMT (taxe sur les transferts de propriété) et les droits de timbre sont payés avant la signature de l'acte.
L'assistance comprend un soutien juridique.
C’est sans doute l’avantage que mes clients apprécient le plus. De nombreux guides indiquent qu’il est nécessaire d’engager (et de rémunérer) son propre avocat pour gérer l’achat, ce qui représente généralement entre 1 et 1,5 % du prix.
D'après mon expérience, notre agence dispose d'un service juridique qui prend en charge tous les aspects juridiques de l'achat, de la vérification des documents et certificats à l'enregistrement du bien. La sécurité juridique de votre acquisition est ainsi assurée, sans que vous ayez à faire appel à un avocat. Si vous préférez avoir votre propre avocat, vous êtes bien entendu libre de le faire, mais cela ne représente pas une dépense indispensable.
Qu’est-ce qui fait du Portugal un lieu attractif pour investir ?
Le Portugal attire les investissements immobiliers internationaux grâce à un ensemble de facteurs structurels : la stabilité politique et économique au sein de l’Union européenne, une forte demande touristique et des marchés urbains consolidés tels que Lisbonne et Porto, ainsi que des régions à forte demande comme l’Algarve et Cascais.
Il est important d'être clair : aucun investissement ne garantit de rendement, et toute décision doit reposer sur une analyse approfondie et des objectifs personnels. Je ne vous propose pas de promesses, mais au contraire des données de marché concrètes (prix de transaction et d'offre, taux d'absorption, valorisation par zone) et une évaluation objective de chaque opportunité, afin que vous puissiez décider en toute connaissance de cause et non sous le coup de l'enthousiasme.
Comment je vous accompagne : Je travaille avec des données provenant de sources professionnelles du secteur et vous donne accès à des opportunités, notamment des biens immobiliers hors marché. Mon rôle est de veiller à ce que vos investissements soient judicieux.
Combien coûte l'achat d'une maison au Portugal ?
Les prix varient énormément selon la région et surtout le segment. Sur le marché général, l'achat d'une maison au Portugal se situe entre environ 1 850 €/m² dans l'intérieur des terres et plus de 5 500 €/m² à Lisbonne. Mais c'est sur le segment haut de gamme , dans toute son étendue, que je travaille avec ma clientèle internationale.
Zones consolidées et segment principal
Ce sont les marchés les plus chers, les plus liquides et les plus stables du pays, et c'est là que se concentre le logement haut de gamme. Chacun a ses propres caractéristiques :
L' Algarve, haut lieu du luxe au Portugal, abrite le « Triangle d'or », qui affiche les prix les plus élevés du pays. Dans les zones les plus exclusives, comme Quinta do Lago et Vale do Lobo , les prix au mètre carré varient d'environ 7 000 € à plus de 13 000 € , selon la localisation et le type de bien. Ces enclaves résidentielles privées, prisées principalement par une clientèle internationale, se concluent en grande partie hors marché.
Lisbonne (ville). Le prix moyen est d'environ 5 500 €/m², mais dans les quartiers les plus prisés du centre historique — Santo António, Misericórdia, Estrela — l'offre dépasse les 7 000 €/m² , atteignant des prix maximums proches de 22 000 €/m² pour des biens d'exception.
Cascais et Estoril – le luxe de la région de Lisbonne. C'est la deuxième commune la plus chère du pays après Lisbonne. Les quartiers les plus huppés affichent généralement des prix entre 8 000 et 9 000 €/m² , et dans le segment haut de gamme, les prix peuvent atteindre entre 20 000 et 35 000 €/m² (SUPERCASA). Alternative prestigieuse à la capitale, à environ 30 minutes de Lisbonne, elle est très prisée des familles internationales et des retraités.
Porto (ville) . ~3 950 €/m² sur le marché général, avec un segment premium connaissant une forte croissance dans les zones riveraines et à Foz.
Comporta (Alentejo) — un luxe discret. Avec des prix moyens avoisinant les 4 000 €/m², elle s’impose comme la destination haut de gamme la plus exclusive et la plus isolée du pays.
Ces régions s'apprécient globalement de façon plus modérée que l'intérieur du pays – précisément parce qu'il s'agit déjà de marchés matures – mais elles offrent ce que recherche l'acheteur de biens de luxe : stabilité, intimité, prestige et préservation du capital à long terme.
Zones de culture
Pour un profil immobilier axé sur le potentiel d'appréciation, les régions Nord, Centre et Alentejo offrent des prix beaucoup plus accessibles (à partir d'environ 1 850 €/m²) et ont enregistré les plus fortes augmentations annuelles du pays, proches de 27 à 28 % l'année dernière.
Comment puis-je lire ceci avec vous ?
Dans le segment haut de gamme, le prix au mètre carré n'est que le point de départ. Ce qui distingue une bonne affaire, c'est l'emplacement précis, la qualité de la construction, l'intimité et l'accès à des biens exclusifs, jamais proposés sur le marché libre. C'est là que mon accompagnement fait toute la différence : je vous fournis des données concrètes pour chaque secteur et un accès à des propriétés exclusives, afin que vous puissiez prendre une décision éclairée.
Sources : Casafari, Idealista et SUPERCASA (prix affichés, 2026) ; INE (prix de transaction). Les valeurs maximales correspondent aux prix affichés dans le segment du luxe ; chaque bien est évalué individuellement.
Par où commencer — les zones
Chaque quartier possède ses propres caractéristiques. Pour en savoir plus sur le marché, les prix et le mode de vie de chacun, consultez les pages dédiées :
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