Fiscalité liée à l'achat d'un logement au Portugal : Guide 2026

Acheter un logement au Portugal comporte des coûts fiscaux qui doivent figurer dans le budget dès le départ. Au-delà du prix du bien, il y a des impôts à payer avant l'acte notarié, des impôts annuels pendant la détention et des impôts sur les éventuelles plus-values à la vente. Connaître ces montants à l'avance évite les surprises et permet de mieux planifier la décision d'achat.

Ce guide couvre les principaux impôts applicables en 2026 aux acheteurs internationaux et aux investisseurs qui acquièrent un bien au Portugal.

IMT — Impôt municipal sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers

L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est l'impôt le plus important lors de l'achat d'un bien. Il est payé à l'État avant l'acte notarié et porte sur la valeur déclarée dans l'acte ou sur la Valeur patrimoniale fiscale (VPT) — le montant le plus élevé étant retenu.

En 2026, les tranches de l'IMT ont été actualisées de 2 % par rapport à 2025, avec une exonération générale pour la résidence principale et permanente jusqu'à 106 346 € sur le continent.

Les taux varient de 2 % à 8 % pour la résidence principale et permanente, selon la tranche. Au-delà de 1 150 853 €, un taux unique de 7,5 % s'applique. Pour une résidence secondaire, une location ou un investissement, les taux sont légèrement supérieurs et la première tranche n'est plus exonérée.

Pour les biens commerciaux et les terrains à bâtir, le taux fixe est de 6,5 %. Pour les biens ruraux, 5 %. Les entités ayant leur domicile fiscal dans un paradis fiscal paient un taux fixe de 10 %.

IMT Jovem (Budget de l'État 2026) : les jeunes de 35 ans ou moins qui achètent leur première résidence principale et permanente bénéficient d'une exonération totale d'IMT, de droit de timbre et de frais pour les biens jusqu'à 330 539 €. Pour les biens entre 330 539 € et 660 982 €, l'exonération est partielle — l'impôt n'est payé que sur la différence au-delà de 330 539 €, au taux de 8 %. Au-delà de 660 982 €, les barèmes normaux s'appliquent.

Attention aux acheteurs non-résidents : un taux fixe d'IMT de 7,5 % pour les non-résidents fiscaux lors de l'achat d'un logement doit entrer en vigueur à partir du 1er septembre 2026. Ceux qui deviennent résidents fiscaux au Portugal dans les deux années suivantes, ou qui louent le bien à un loyer modéré, pourront avoir droit à un remboursement. Ce point doit être confirmé avec un accompagnement juridique spécialisé.

Droit de timbre — 0,8 %

Lors de l'achat de tout bien au Portugal, s'ajoute le Droit de timbre (Imposto do Selo), qui correspond à 0,8 % de la valeur d'acquisition. Il n'y a ni tranches ni exonérations générales — c'est un taux fixe appliqué à tous les acheteurs, sauf dans le cas de l'IMT Jovem, où il est également exonéré pour les biens jusqu'à 330 539 €.

Exemple pratique : pour un bien de 500 000 €, le droit de timbre s'élève à 4 000 €.

L'IMT comme le droit de timbre doivent être payés avant l'acte notarié. Sans preuve de paiement, l'acte ne peut être établi.

Autres frais de formalisation

Au-delà des impôts, il y a des frais de formalisation à prévoir :

Acte notarié (notaire) : entre 600 € et 1 500 € environ, selon la valeur du bien et le notaire choisi.

Enregistrement foncier : au Bureau du registre foncier (Conservatória do Registo Predial), généralement entre 250 € et 500 €.

Ces montants ne sont pas des impôts, mais des coûts obligatoires qui doivent figurer dans l'estimation totale des frais d'acquisition.

IMI — Impôt municipal sur les biens immobiliers

L'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est l'impôt annuel que tous les propriétaires de biens au Portugal paient — résidents et non-résidents. Il porte sur la Valeur patrimoniale fiscale (VPT) du bien, qui figure sur le cadastre et peut différer de la valeur de marché.

Le taux est fixé chaque année par chaque municipalité, dans une fourchette légale de 0,30 % à 0,45 % pour les biens urbains.

En 2026, la plupart des municipalités portugaises — plus de 200 — appliquent le taux minimum de 0,30 %. Quelques valeurs pertinentes pour les marchés où j'exerce : Lisbonne : 0,30 % · Porto : 0,324 % · Cascais : 0,35 % · Oeiras : 0,45 % (passé du taux minimum au taux maximum en 2026) · Faro : 0,30 % · Loulé : 0,30 %

L'IMI est payé une fois par an, généralement entre avril et novembre, et peut être échelonné selon le montant. L'avis de recouvrement arrive par courrier ou via le Portail des finances (Portal das Finanças).

Exonération temporaire d'IMI : les biens acquis comme résidence principale et permanente avec une VPT jusqu'à 125 000 €, et dont le foyer a un revenu brut annuel inférieur à 153 300 €, peuvent bénéficier d'une exonération temporaire d'IMI pendant trois ans. Cette exonération doit être demandée et peut être utilisée au maximum deux fois au cours de la vie fiscale du contribuable.

AIMI — Supplément à l'IMI

L'AIMI (Adicional ao IMI) est un impôt annuel supplémentaire qui porte sur les portefeuilles immobiliers de plus grande valeur. Il s'applique à la valeur patrimoniale fiscale totale des biens résidentiels détenus au Portugal, selon les règles suivantes en 2026 :

Les personnes physiques bénéficient d'une déduction de 600 000 € (ou 1 200 000 € pour les couples en imposition conjointe). Au-delà de ce montant, un taux de 0,7 % s'applique jusqu'à 1 000 000 €, et de 1 % au-delà.

Les sociétés et autres entités détenant des biens résidentiels ne bénéficient pas de la déduction — elles paient l'AIMI sur la valeur totale, ce qui rend l'investissement par le biais de structures d'entreprise nettement plus coûteux sur le plan fiscal.

L'avis de recouvrement de l'AIMI est émis avant la fin août, avec paiement avant la fin septembre.

Plus-values sur la vente d'un bien

Lorsqu'un bien est vendu au Portugal avec un gain par rapport au prix d'achat, ce gain peut être soumis à l'impôt sur les plus-values.

La plus-value est calculée sur la différence entre la valeur de vente et la valeur d'acquisition, déduction faite des frais d'achat (IMT, droit de timbre, acte, enregistrement) et des travaux réalisés avec facture. C'est pourquoi il est important de conserver toutes les factures d'acquisition et de travaux.

Pour les résidents fiscaux au Portugal, les plus-values immobilières sont intégrées à l'IRS (impôt sur le revenu) et imposées à des taux progressifs, avec possibilité d'exclusion partielle si le montant est réinvesti dans une résidence principale et permanente. Pour les non-résidents, le taux est généralement de 28 % sur la totalité de la plus-value.

La règle de durée minimale comme résidence principale et permanente aux fins d'exclusion des plus-values a été réduite à 12 mois pour les ventes réalisées depuis 2024.

Ce que cela signifie en pratique

Pour un bien de 800 000 € acquis comme résidence secondaire ou investissement, les coûts fiscaux à l'achat en 2026 comprennent l'IMT (calculé selon les tranches progressives) plus le droit de timbre de 0,8 %. À titre indicatif, le total des impôts d'acquisition pour cette valeur peut avoisiner 50 000–60 000 €, selon la finalité et le profil de l'acheteur. Cette estimation doit être confirmée avec un comptable ou un avocat spécialisé avant la décision d'achat.

Au-delà de l'achat, il faut prévoir l'IMI annuel basé sur la VPT du bien, et éventuellement l'AIMI si le portefeuille total dépasse 600 000 € en VPT.

Comment je peux vous aider

Je ne suis ni comptable ni avocate fiscaliste. Mais j'accompagne des acheteurs internationaux au Portugal et je sais comment ces coûts s'intègrent dans la décision d'achat — et je vous oriente vers des spécialistes fiscaux et juridiques de confiance pour chaque situation.

Si vous envisagez l'achat d'un bien à Lisbonne, Cascais, Porto ou en Algarve, parlons-en. Je vous aide à comprendre le coût total réel de l'opération, et pas seulement le prix du bien.

Sources : Autorité fiscale et douanière (AT), Circulaire n° 40129/2026, Budget de l'État 2026 — Loi n° 24/2025, Portal das Finanças, idealista/news, Doutor Finanças, Guide fiscal PwC 2026.