Comprar casa em Portugal tem custos fiscais que devem entrar no orçamento desde o início. Para além do preço do imóvel, há impostos a pagar antes da escritura, impostos anuais durante a posse e impostos sobre eventuais ganhos na venda. Conhecer estes valores com antecedência evita surpresas e permite planear melhor a decisão de compra.
Este guia cobre os principais impostos aplicáveis em 2026 a compradores internacionais e investidores que adquirem imóvel em Portugal.
IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
O IMT é o imposto mais significativo na compra de um imóvel. É pago ao Estado antes da escritura e incide sobre o valor declarado na escritura ou sobre o Valor Patrimonial Tributário — o que for mais elevado.
Em 2026, os escalões de IMT foram actualizados em 2% face a 2025, com isenção geral para habitação própria e permanente até 106.346 € no Continente.
As taxas variam entre 2% e 8% para habitação própria e permanente, dependendo do escalão. Para valores acima de 1.150.853 €, aplica-se uma taxa única de 7,5%. Para segunda habitação, arrendamento ou investimento, as taxas são ligeiramente superiores e o primeiro escalão já não é isento.
Para imóveis comerciais e terrenos para construção, a taxa fixa é de 6,5%. Para imóveis rústicos, 5%. Entidades com domicílio fiscal em paraíso fiscal pagam uma taxa fixa de 10%.
IMT Jovem (OE 2026): jovens com 35 anos ou menos que comprem a primeira habitação própria e permanente beneficiam de isenção total de IMT, Imposto do Selo e emolumentos para imóveis até 330.539 €. Para imóveis entre 330.539 € e 660.982 €, a isenção é parcial — apenas se paga sobre a diferença acima dos 330.539 €, à taxa de 8%. Acima de 660.982 €, aplicam-se as tabelas normais.
Atenção para compradores não residentes: está prevista para entrar em vigor a partir de 1 de Setembro de 2026 uma taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes fiscais na compra de habitação. Quem se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes, ou arrendar o imóvel a renda moderada, poderá ter direito a reembolso. Este ponto deve ser confirmado com apoio jurídico especializado.
Imposto do Selo — 0,8%
Na compra de qualquer imóvel em Portugal, há ainda o Imposto do Selo, que corresponde a 0,8% do valor de aquisição. Não há escalões nem isenções gerais — é uma taxa fixa aplicada a todos os compradores, salvo no caso do IMT Jovem, onde também está isento para imóveis até 330.539 €.
Exemplo prático: num imóvel de 500.000 €, o Imposto do Selo corresponde a 4.000 €.
Tanto o IMT como o Imposto do Selo têm de ser pagos antes da escritura. Sem comprovativo de pagamento, a escritura não pode ser realizada.
Outros custos de formalização
Para além dos impostos, há custos de formalização a considerar:
Escritura (notário): entre 600 € e 1.500 € aproximadamente, dependendo do valor do imóvel e do notário escolhido.
Registo predial: na Conservatória do Registo Predial, normalmente entre 250 € e 500 €.
Estes valores não são impostos, mas são custos obrigatórios e devem entrar na estimativa total de custos de aquisição.
IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
O IMI é o imposto anual que todos os proprietários de imóveis em Portugal pagam — residentes e não residentes. Incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que consta da caderneta predial e pode ser diferente do valor de mercado.
A taxa é fixada anualmente por cada município, dentro de um intervalo legal de 0,30% a 0,45% para prédios urbanos.
Em 2026, a maioria dos municípios portugueses — mais de 200 — aplica a taxa mínima de 0,30%. Alguns valores relevantes para os mercados onde actuo:
Lisboa: 0,30% · Porto: 0,324% · Cascais: 0,35% · Oeiras: 0,45% (subiu da taxa mínima para a máxima em 2026) · Faro: 0,30% · Loulé: 0,30%
O IMI é pago uma vez por ano, normalmente entre Abril e Novembro, podendo ser parcelado em função do valor. O aviso de cobrança chega por correio ou através do Portal das Finanças.
Isenção temporária de IMI: imóveis adquiridos para habitação própria e permanente com VPT até 125.000 € e cujo agregado familiar tenha rendimento bruto anual inferior a 153.300 € podem beneficiar de isenção temporária de IMI por três anos. Esta isenção deve ser solicitada e pode ser usada no máximo duas vezes ao longo da vida fiscal do contribuinte.
AIMI — Adicional ao IMI
O AIMI é um imposto adicional anual que incide sobre carteiras imobiliárias de maior valor. Aplica-se ao valor patrimonial tributário total dos imóveis habitacionais detidos em Portugal, com as seguintes regras em 2026:
Pessoas singulares têm uma dedução de 600.000 € (ou 1.200.000 € para casais em regime de tributação conjunta). Acima desse valor, aplica-se uma taxa de 0,7% até 1.000.000 €, e 1% acima desse montante.
Sociedades e outras entidades que detenham imóveis habitacionais não beneficiam da dedução — pagam AIMI sobre o valor total, o que torna o investimento através de estruturas empresariais significativamente mais oneroso em termos fiscais.
O aviso de cobrança do AIMI é emitido até ao final de Agosto, com pagamento até ao final de Setembro.
Mais-valias na venda de imóvel
Quando se vende um imóvel em Portugal com ganho face ao preço de compra, esse ganho pode ser sujeito a imposto sobre mais-valias.
A mais-valia é calculada sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, deduzidos os custos de compra (IMT, Imposto do Selo, escritura, registo) e de obras realizadas com factura. Por isso é importante guardar todas as facturas de aquisição e de obras.
Para residentes fiscais em Portugal, as mais-valias imobiliárias são englobadas no IRS e tributadas a taxas progressivas, com possibilidade de exclusão parcial se o valor for reinvestido em habitação própria e permanente. Para não residentes, a taxa é geralmente de 28% sobre a totalidade da mais-valia.
A regra de tempo mínimo como habitação própria e permanente para efeitos de exclusão de mais-valias foi reduzida para 12 meses nas vendas realizadas desde 2024.
O que isto significa na prática
Num imóvel de 800.000 € adquirido como segunda residência ou investimento, os custos fiscais na compra em 2026 incluem IMT (calculado pelos escalões progressivos) mais Imposto do Selo de 0,8%. A título indicativo, o total de impostos de aquisição para este valor pode rondar os 50.000–60.000 €, dependendo da finalidade e do perfil do comprador. Esta estimativa deve ser confirmada com um contabilista ou advogado especializado antes da decisão de compra.
Para além da compra, há que prever o IMI anual com base no VPT do imóvel, e eventualmente o AIMI se o portfólio total superar os 600.000 € em VPT.
Como posso ajudar
Não sou contabilista nem advogada fiscal. Mas acompanho compradores internacionais em Portugal e sei como estes custos se encaixam na decisão de compra — e encaminho-o para especialistas fiscais e jurídicos de confiança para cada situação.
Se está a analisar a compra de um imóvel em Lisboa, Cascais, Porto ou no Algarve, fale comigo. Ajudo-o a perceber o custo total real da operação, não apenas o preço do imóvel.
Fontes: Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), Ofício Circulado n.º 40129/2026, OE 2026 — Lei n.º 24/2025, Portal das Finanças, idealista/news, Doutor Finanças, PwC Guia Fiscal 2026.
